Bonjour Hugues,

Plusieurs choses dans votre post à retenir :

La règle du LMNP
Pour sortir du champ LMNP il faut remplir ses 2 conditions :
-Des revenus locatifs > 23.000 € par an ET
-Des revenus locatifs > à 50% du revenus du foyer fiscal.

Vous pouvez très bien générer 38.000 € de revenus cumulés et rester dans le champ d’application LMNP, tout dépend de votre revenu de travail !

Le choix déclaratif
Ici aussi 2 options s’offrent à vous et sont fonction du 1er point pour prendre la décision la + éclairée :
-soit vous prenez la totalité du revenus locatifs sur votre déclaratif (si vos revenus dépassent les 38K€).
Il vous faudra alors formaliser un mandat tacite de gestion afin de vous couvrir (car le bien appartient aussi à votre épouse)
-soit d’opter pour plusieurs déclarations LMNP par époux.
Dans ce cadre, il y a plusieurs entités juridiques permettant d’opter pour des régimes fiscaux différents. Par exemple, le régime réel pour déduire les charges locatives et amortir le bien loué, le régime micro-BIC pour profiter de l’abattement forfaitaire dès lors que vous n’avez que peu de charges déductibles etc.

Bien à vous
😉👍

Hello Maxime 👋🏼 et Bienvenue dans Le Cercle des Loueurs Canopi !

Pas de panique ! Il faut deux années de dépassements consécutives pour que le changement de régime s’applique la troisième année.
La première année de dépassement est, par conséquent, exemptée de toute contrainte.

En revanche, il vous faudra régulariser la situation en 2024.

Si vous amortissez le prix de vente du bien, incluez-y les frais de notaire qui seront également dépréciés

Bonjour Aurore 👋🏼 et bienvenue dans Le Cercle Canopi !

Pour le calcul de l’amortissement en LMNP, il est nécessaire de décomposer le bien immobilier en différents éléments, chacun avec sa propre durée et taux d’amortissement.

Ces éléments incluent : l’immobilier, le mobilier, les travaux majeurs et les finitions intérieures. Selon le Code Général des Impôts (CGI), les durées d’amortissement sont les suivantes : Toiture à 25 ans (10%), Installations électriques à 25 ans (5%), Étanchéité à 15 ans (5%), Ascenseurs à 15 ans (2%), Agencements intérieurs à 15 ans (8%) et Structure entre 55 et 80 ans (70%). Pour déterminer leur valeur, il est recommandé de recueillir trois estimations d’agences immobilières et d’en calculer la moyenne.

Des simplifications existent cependant pour les PME, où la durée d’amortissement d’un bien immobilier est généralement comprise entre 25 et 40 ans, à l’exception du terrain qui n’est pas amortissable.

Nous vous conseillons toutefois de consulter un cabinet comptable pour des conseils spécifiques et afin de vous aider à calculer les dégrèvements dont vous pouvez bénéficier.

La taxe foncière n’est pas amortissable, à constater en charge directe. Les meubles d’une valeur > 500€ seront eux à amortir dans le temps.

Hello Thomas, et bienvenue sur Canopi 👋🏼

De manière générale les revenus Airbnb ne sont pas considérés, en lieu et place seront considérés des revenus de location longue durée (nue ou meublée) avec une éventuelle pondération selon les établissements.

Les arguments sont les suivants :

• Manque de recul sur le type location (de plus en plus discutable)
• Risque de changement législatif…

Il y a cependant des possibilités pour les faire comptabiliser dans certaines banques :

• Pour des revenus Airbnb existants : à la manière de revenus non-salariés ; après 2/3 ans d’ancienneté on peut en faire une moyenne
• Pour des revenus futurs : à la manière d’un gîte ; avec des statistiques émanent de sources officielles ou reconnues (office de tourisme, gite de France…) pour ressortir le niveau de demande, la concurrence… afin d’avoir des données fiables sur le nombre de nuitées moyens, le prix moyens…

La problématique que l’on retrouve souvent c’est que les perspectives sont faites au doigt mouillées sans sources fiables.
Et vue que Airbnb est devenu un gros mots en banque il vaut mieux parler d’activité de location saisonnière et de courte durée.

Ne pas oublier non-plus que dans une approche business/investissement raisonnable la LCD doit un être une alternative de dynamisation de la rentabilité mais un bien/plan de financement doit permettre une rentabilité en LLD.

Re Caroline 👋🏼

Sur l’exercice fiscal 2023, vous allez effectuer la déclaration sur votre numéro SIREN en votre nom puisque votre mari n’a pas déclaré de début d’activité (no choice !)

Pensez à formaliser un mandat tacite de gestion afin de vous couvrir.

Sur l’exercice fiscal 2024, dans les quinze premiers jours qui suivent le début d’activité de votre mari, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou une déclaration de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) : formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr.

La date d’immatriculation vous permettra de faire la bascule de l’activité à votre mari. Vous aurez probablement du revenu à déclarer en votre nom en 2024. Les principes d’amortissement restent les mêmes 😉👍

Hello Caroline 👋🏼 et bienvenue dans Le Cercle Canopi

Plusieurs choses à retenir dans votre cas :

● Par principe, chaque époux doit déclarer en son nom les biens immobiliers qu’il gère. Quand l’un des époux prend en main la gestion des biens propres de l’autre, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration et de jouissance, mais non les actes de disposition. Article 1432 du Code civil

Cela concerne les biens loués en LMNP par le couple, mais également ceux appartenant à l’autre conjoint. Nous vous déconseillons cependant de déclarer les recettes annuelles issues d’un bien appartenant exclusivement à votre conjoint. Il est préférable que chaque conjoint déclare en son nom les revenus de ses propres biens.

Il semblerait pour autant que ce soit votre cas. L’amortissement se pratique selon les règles du régime fiscal choisi, le LMNP vous permettant d’amortir l’ensemble vos deux biens immobiliers.

À noter

● Pour les couples mariés possédant de nombreux appartements, il est possible de prévoir plusieurs déclarations LMNP pour les époux.
Dans ce cadre, il y a plusieurs entités juridiques permettant d’opter pour des régimes fiscaux différents. Par exemple, le régime réel pour déduire les charges locatives et amortir le bien loué, le régime micro-BIC pour profiter de l’abattement forfaitaire dès lors que vous n’avez que peu de charges déductibles etc.

● L’indivision qui permet à plusieurs personnes de détenir un bien conjointement. Si vous avez opter pour un démembrement de propriété (c’est-à-dire séparation de la nue-propriété et l’usufruit), cette situation est très désavantageuse en LMNP, puisque vous perdrez les bénéfices de l’amortissement.